Experta en gastos hipotecarios

NO PIERDA EL DINERO QUE INVIRTIÓ EN LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE SU HIPOTECA.
PUEDE RECUPERAR PARTE.

Dos sentencias ganadas de GASTOS HIPOTECARIOS por la abogada ABISAI CRUELLA, estimatorias en el Juzgado de Primera Instancia seis de Castellón, Juzgado especializado en la materia de gastos hipotecarios

las puede consultar en los siguientes enlaces:

 

Ver  más sentencias estimatorias de gastos hipotecarios de 31 de mayo de 2018 de los Juzgados de Castellón (letrada ABISAI CRUELLA)

Sentencia 2 estimatoria de 31 de mayo de 2018 de gastos hipotecarios (letrada ABISAI CRUELLA)

Como habrán escuchado tras la sentencia del TS de 23 de diciembre de 2015, sentencia 705/15 de la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, y con posterioridad la NOTA DE PRENSA del TRIBUNAL SUPREMO que resuelve sendos recursos de casación se determina que los gastos a reclamar contras los bancos son:

1º) MITAD DE FACTURA DEL NOTARIO RELATIVA A LA HIPOTECA, SUBROGACIÓN O NOVACIÓN.

2º) 100 % FACTURA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RELATIVA A LA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA, SUBROGACIÓN O NOVACIÓN.

3º) 100% FACTURA DEL GESTOR O ABOGADO ENCARGADO DE LA TRAMITACIÓN DE LA HIPOTECA.

4º) 100% TASACIÓN.

5º) COMISIÓN DE APERTURA.

Este es el criterio que viene siguiendo la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia seis de Castellón y que es el Juzgado especializado en esta materia.

La comisión de apertura se ha cobrado al consumidor como un gasto más a la hora de la formalización de la hipoteca pero para la entidad bancaria no ha entrañado gasto ninguno, por lo que conjuntamente con los gastos hipotecarios, es un gasto más que establece la Sentencia 705/15 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 para poder reclamarlo. Suele ser una cantidad fija señalada normalmente en el clausulado cuarto o bien en porcentaje del 1% o 0, 75 % del capital prestado.

Ejemplos de sentencias sobre COMISION DE APERTURA ESTIMATORIAS.

Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), Sentencia 2-02-2018:

“En este caso se pretende que con la citada comisión se hace frente a los gastos generados por las gestiones previas a la formalización del préstamo, ahora bien en la estipulación no se hace expresa referencia al gasto que genera la misma, que permanece por ello en la mas completa indefinición, al establecerse sin explicación alguna ni referencia a que gastos la justifican.

Por otra parte su cuantía, responde a un porcentaje sobre el total importe del préstamo, que varia por ello en función de la cantidad prestada y no del coste de las labores preparatorios que cada concreto préstamo requiera.

Además de ello la mayoría de los gastos de personal a que se alude en el recurso, de estudio de viabilidad y preparación del préstamo, tampoco justificarían sin mas la comisión y su repercusión al cliente bancario, entre otras razones, porque la recepción de solicitud de préstamo, el estudio posterior sobre solvencia y la instrumentalización del préstamo son actuaciones internas del Banco que en si mismas consideradas ningún servicio prestan al cliente de ahí que no puedan, sin una expresa asunción por el cliente, con plena información sobre su coste y efectiva negociación, ser puestos a cargo del mismo.

No habiendo acreditado por ello en este caso la entidad financiera demandada que el importe de la comisión responda a retribución de gastos efectivamente generados por la concesión y tramitación del citado préstamo, la declaración de abusividad y con ello su nulidad y el derecho a reintegro que establece la recurrida, debe ser mantenida.”

– Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), Auto 5.01.2017:

” Existencia de comisión de apertura por importe de 2.800 euros.

No consta, y tal prueba era de la ejecutante (el Banco), que tal concepto obedeciese a efectivos gastos o servicios prestados por la entidad, en cuanto ni siquiera como gastos de estudio, lo que no se alega, pudiera justificarse que el cálculo del riesgo de la operación realizado por la ejecutante se pusiera a cargo de los ejecutados sin la correspondiente explicación, comprensión en todos sus extremos y aceptación expresa de tal gasto.

Por otra parte, tales operaciones de cálculo del riesgo, viabilidad e instrumentalización del préstamo en la organización interna, aspectos contables y económicos, son inherentes a la operativa bancaria y no pueden, sin una expresa asunción con plena información y efectiva negociación, ser puestos a cargo de la demandada, con lo que la imposición de tal comisión ha de ser declarada nula, anulada su asunción y retrotraída la cantidad pagada.”

– Juzgado 1ª Instancia nº 5 Cartagena, sentencia 28.04.2017:

“Se estableció en la cláusula cuarta del contrato una comisión de apertura , la cual alcazaba un importe de 1.350 euros.

El fundamento séptimo de la contestación a la demanda se opone a la declaración de abusividad de esta cláusula manifestando que esta comisión “es aceptada desde tiempo inmemorial no solo por el Banco de España, sino además, por el tráfico bancario”, así como que la misma fue aceptada por la parte contraria.

La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 – actualmente derogada por Orden de 28 de octubre de 2011 – respecto a las tarifas de las comisiones establece que las mismas “deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria de un préstamo“, que deberán “responder a servicios prestados o gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente”.

En presente caso el Banco no ha alegado que la comisión de apertura se deba gestiones concretas y reales, y cuál sería su coste – la tasación la ha pagado también el cliente bancario -. No se ha acreditado actividad de estudio alguno por la entidad de crédito. Por lo que debe declarase la nulidad de la cláusula por abusiva, artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y con el derecho el derecho del consumidor a ser reintegrado en la cantidad pagada por esta cláusula, 1.350 euros.”

– Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), sentencia 2.06.2017:

” …aun cuando como se argumentaba en la contestación la validez de las comisiones y entre otras la de apertura, viene expresamente admitida por la normativa bancaria, ello lo es siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario, como asi ya apuntaba la vigente en la fecha de concesión del préstamo y recoge expresamente la actual, representada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de octubre 2011.

Asi lo establece el párrafo segundo del art. 3.1 de la citada orden con arreglo al cual, ” Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos “.

De donde resulta que al igual que sucede con el resto de comisiones, rige respecto a la misma el principio de “realidad del servicio remunerado” para su aplicación, de forma que si no hay servicio o gasto, no puede haber comisión lo que justifica la declaración de abusividad de la misma.

Ciertamente la actual Ley General Defensa consumidores y Usuarios en su artículo 87.5, reconoce la legitimidad de la facturación por el empresario al consumidor de aquellos costes no repercutidos en el precio (indisolublemente unidos al inicio del servicio) pero, además de que su interpretación debe de ser restrictiva con restringida proyección a determinados sectores empresariales, el coste deberá repercutirse adecuada o proporcionalmente al gasto o servicio efectivamente habidos o prestados, proporcionalidad que si no se da incidiría negativamente en el equilibrio prestacional a que se refiere el art. 80 de L.G.D.C.U . y que en el caso ni tan siquiera se ha intentado justificar.

De forma y concluyendo que como sea que la dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe de mantenerse su declaración de nulidad.”.

Acerca del autor

Abisai Cruella Tosca

ABISAI CRUELLA
Calle Lepanto, 4 bajo
Castellón 12006
Teléfono y fax 964060693
email.: info@abogadosencastellon.es

ABISAI CRUELLA, especializada en materia administrativa ante los Tribunales de lo Contencioso administrativo, sobre todo en cuanto a resoluciones de la Subdelegación del Gobierno en asuntos relacionados con extranjería, resoluciones denegatorias de residencia por posesión de antecedentes penales o policiales, falta de viabilidad del contrato de trabajo, o insuficiencia de medios económicos de la empresa, expulsiones, resoluciones denegatorias de visados por los consulados ante los Tribunales de Madrid, recursos contra las denegaciones de nacionalidades ante la Dirección General de Registros y Notariados, etc…